房产异议丨查封前合法占有不动产是案外人排除强制执行关键
裁判要旨：
案外人对登记在被执行人名下财产提出执行异议排除强制执行，法院支持的核心是案外人查封之前合法占有不动产
标签：执行异议丨买受人异议丨执行标的异议丨合法占有丨执行异议之诉
案例索引：
江苏省高级人民法院（2017）苏执异41号“中国金谷国际信托有限责任公司与润地利科技实业投资集团有限公司、中城建科技产业园南通有限公司等合同、无因管理、不当得利纠纷执行裁定书”（审判长李晶，审判员赵建华，审判员苏峰），《中国裁判文书网》（20170911）。
案情介绍：
一、金谷信托公司与润地利公司、中城建公司、王和平、刘大慧公证债权文书执行一案，本院于2015年6月24日立案执行，立案执行标的4亿余元。2015年7月10日，本院作出（2015）苏执字第00025号执行裁定：冻结、划拨润地利公司、中城建公司、王和平、刘大慧银行存款人民币4.8亿元或查封、扣押其等值的财产。2016年12月1日，本院向南通市经济技术开发区不动产登记交易中心协助执行通知书，要求协助轮候查封润万嘉公司名下润华国际中心在建工程1幢和3幢的房地产。南通开发区不动产登记中心注明：轮候，土地首封南通市中级人民法院（以下简称南通中院），在建工程1幢首封南通中院，3幢首封无锡市滨湖区人民法院。
二、陆芊茜不服上述查封执行行为，以其于2012年11月购买润万嘉公司开发的润华国际中心1幢2205、2505号房屋为由向本院提出异议，请求解除对上述房产的查封。该案异议审查过程中，陆芊茜认可查封的涉案房屋尚未竣工验收，也未实际交付房屋买受人。本院于2017年6月16日作出（2017）苏执异34号执行裁定认为，本院对陆芊茜主张的两套房产系轮候查封，在首查封法院尚未解除对该房产查封的情况下，本院的轮候查封尚未转为查封。陆芊茜径行向本院提出执行异议，不符合执行异议案件受理条件。遂裁定驳回案外人陆芊茜的执行异议申请。
三、2017年7月14日，南通中院解除对润华国际中心1幢2205、2505号房屋的查封。本院的轮候查封转为查封,陆芊茜于2017年8月再次向本院提出上述异议。
四、本案异议审查过程中，异议人提供盖有中城建公司印章、签署日期为2016年9月20日中城建公司致酒店公寓业主的通知（复印件），主要内容为：“润华国际中心A楼酒店式公寓在南通开发区政府主导下，组织相关部门进行交付前各项工作的整改及检验工作，为确保房屋在交付过程中各水、电、气设施良好，消防等部门需入户检验，特通知已将门锁更换的业主将新钥匙贴上标签后送至现场……如因个别业主不予配合，将影响整体业主的验收通过，由行为人承担全部责任。”异议人据此主张其于2016年4月20日拿到了房屋钥匙。另称其已支付涉案房屋电费60余元，上述电费发生于2017年，因涉案房屋之前未通电，所以没有产生电费。金谷信托公司质证认为，不认可涉案房屋已完成法律上的交付。异议人没有证据证明其于2016年4月20日拿到了房屋钥匙，即便异议人当时拿到了房屋钥匙，因当时房屋并未竣工验收，不具备交付条件，拿到钥匙不代表法律上的交付房屋。
裁判要点与理由：
江苏高院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人陆芊茜在（2017）苏执异34号异议案件审查过程中认可查封的涉案房屋尚未竣工验收，也未实际交付房屋买受人。异议人虽称2016年4月20日拿到了房屋钥匙，但未提供充分证据予以证明。异议人提供的中城建公司于2016年9月20日致酒店公寓业主的通知（复印件）的内容表明，当时涉案房屋尚未验收、交付业主。异议人陈述涉案房屋电费发生于2017年，因之前未通电，所以没有产生电费。据此应综合认定在本院查封涉案房屋之前，异议人未占有、使用涉案房屋。因异议人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，故对异议人请求解除对涉案房屋查封、中止执行的主张不予支持。裁定驳回案外人陆芊茜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
实务要点：
1、轮候查封不产生查封效果，不能提出异议；2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在人民法院查封之前已合法占有不动产；法院水电缴费、钥匙、竣工等因素综合认定在查封涉案房屋之前，异议人未占有、使用涉案房屋。
法律依据：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第28条规定 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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